(上)城市綜合開發項目的生存發展法則

城市綜合開發項目的生存發展法則,我認為有三個層面最值得重視。

首先是要建立項目自身的發展特色;

其次是整合現況資源,帶動周邊發展;

再來是建立運營發展體系,達到永久造血的運營發展。

今天就來談如何建立項目自身發展特色吧!

——說在前面


走一條屬于自己的特色發展道路

任何一個項目都必須建立自身的特色,沒有特色,這個地方就避免不了同質化的競爭,就無法體現和相關項目之間的差異性。


特別是文旅相關的項目若不挖掘自身特色,即使有區位優勢、政策扶植…仍然很難成功。


因為文旅項目不像一般地產開發,地產產品可以分為高、中、低,質量不同、價格不同,都可以在市場上銷售。但旅游只有最高檔與最低檔可以存活。最高檔的旅游景點有品牌、有特色、有魅力,可以訂高價仍然吸引人潮;最低檔旅游景點可以靠壓低價格、壓低成本以及周邊人口支撐而勉強生存,而所有在中間段的旅游景點,就很難在市場上生存。


所以,開發任何項目,特別是文旅相關的城市綜合體,首先就要建立自身的特色,必須要走出一條屬于自己的特色發展道路。有了特色才有魅力、才有品牌。


我們做文旅地產或是城市綜合開發,就是在做一個城鎮或城區的品牌特色,而文化、旅游則是做為整個項目的品牌特色發展的抓手。我們策劃一個項目,必須先跟業主把建立項目特色的重要性講清楚,業主跟我們都認可項目特色的發展方向,才能往下談設計。


萬千法門,生態第一

至于如何建立項目自身的特色呢?方向方法很多,包括生態、文化、產業、形態、交通、旅游…等等,都是建立項目自身特色的方式。以下分別說明:


1, 生態特色

生態梳理是檢視一塊土地的特性,項目所在地有山、有河、有海…,這是不可移動的,也是最好的特色資源。

做好生態的梳理,經常就會形成最獨特的旅游景點與方式,功能布局的最佳規劃就會出現。

譬如在漢中「興漢新區」的項目里,我們完成了13公里水系的生態梳理,基本上就形成了項目的生活與旅游基底特色。

興漢新區


2, 文化特色

文旅地產引入文化主題,千萬不要只用歷史標簽或包山包海的文化主題,而是要選擇、提煉可以旅游化、生活化的文化主題,作為建立項目生活文化的素材。這樣才能將文化的主題應用到旅游的品牌精神形象中,灌入

城市綜合體的生活文化中,甚至形成城市名片。


文化主題的提煉與打造,必須同時注意高度與實用。高度方面,即把一個城市綜合體的文化主題,拉高到全市、全省甚至全國;實用方面,即必須從文化中取出可以用于旅游、生活的元素。


譬如在池州的天倫湖文旅康養特色小鎮項目中,當地的歷史也可以找出許多文化元素,但是我們以「昭明文選」為核心,把這個主題挖深、做透,提煉了昭明文化作為整個項目的文化特色。

以“昭明文選”為核心的

池州天倫湖文旅康養特色小鎮


3, 產業特色

產業的導入是為了支持文旅項目的生存,也是為了與文化主題相結合。以文化項目導入的產業,基本是服務居民、其次是游客,所以不再是大工業生產的產業而是生活服務產業。


當今城市經濟發展已走到創意經濟,文化經常是創意經濟的源頭之一,因為創意經濟來自創意思維,而創意思維經常是人才與文化碰撞出來的火花。所以文旅地產中,文化項目導入的產業,應該是與文化主題相關的產業、創意相關的產業以及生活服務產業。這對于圍繞文化項目的產業區、商業街的規劃方向極為重要。


譬如在樂山戰時故宮文物南遷遺址公園項目中,因與故宮品牌結合的優勢,我們在產業規劃上以導入文化產業、創意產業、品牌產業為主要方向。


4, 形態特色

形態包括了項目的總體外觀、建筑風格、景觀藝術…等等,這些形態上的特色,也應該與生態、文化、產業相互配合,才能形成一致的品牌意象。

譬如我們在山東日照東方太陽城項目中,搭配太陽文化主題,整個項目以圓形作為形態特色的基本元素。

日照東方太陽城


5, 交通特色

交通方式也是特色,依山傍海有不同的水、陸交通網絡,這對于游客體驗動線、居民生活動線、產業運輸路線,都將形成特色。

譬如在榆林紅色教育基地項目中,為了串聯廣達8縣、2千余里的紅色精神場所,我們規劃了將紅色旅游、綠色生態、黃土文明結合的騎乘路線。


6.旅游特色

旅游是不同生活方式的體驗,所以一個項目的旅游特色必然與上述所提到的項目的生態、文化、產業、形態、交通…等等特色相綜合而形成了旅游特色。當然,從游客的角度,自然景觀、文化內涵、演藝觀賞、體驗活動、購物消費…都是旅游體驗重要的元素,一個項目要綜合這些元素又要從這些元素中提煉最能展現自己特色的主題,形成自己的旅游特色。


譬如在屈家嶺小鎮的項目中,我們把鄉村旅游與鄉村建設結合,讓農民、農舍、農作成為旅游體驗的特色,并以農民的故事建立鄉村旅游的品牌。


屈家嶺小鎮

建立項目自身的特色方式眾多,必須要因時、因地制宜,找出最適合項目自身的方向與方法。以上只是略舉幾個面向作為參照。

 


讓文化看得見、聽得到、

摸得著、吃得香、用得有品味!

建立項目自身特色可以有許多種方式,而其中很多方式都是有模式可循,因此只要有此觀念意識,做起來并沒有想象中困難。


建立項目自身的城鎮特色,就是與新型城鎮化建設相關;

建立項目自身的旅游特色,就是與全域旅游相關;

建立項目自身的產業特色,就是與產城融合相關;

建立項目自身的文化特色,就是與當地時空所形成的文化體系相關。

但不能只是空談,在這些項目特色理清之后,必須落實到設計層面。就以建立項目的文化特色為例,在設計層面上至少要注意這幾件事:


1.建立命名體系。

命名是重要的,一個人的名字會帶給別人最直觀的印象,同樣的,一個項目的命名也會帶給別人對項目定位的最基本想象。命名體系大到項目總名稱、營銷口號,其次是主題園區、居民小區、橋梁道路…的命名,再來是展館活動的命名。


2.建立公共藝術與空間媒介藝術體系。

文化擴散到整個城鎮中,應該以配合文化主題的內涵,在城鎮的廣場、街區、道路節點…建置公共藝術。并在建筑與人的行為之間,以藝術的手法處理環境細節,讓人們隨時隨處感受到文化主題所散發的藝術氛圍,及對生活質量與品味的提升。這些公共藝術全部要與設定的文化主題相關,若以東方文化為主題,就不宜出現過于西化的公共藝術,反之亦然。


3.建立文化產品體系。

所有的文化創意商品的設計,不要只以游客的紀念品需求作為方向,而是要文化主題與整個城鎮的生活結合,把這個城鎮居民所需的日常生活用品,包括服飾、餐具、擺件、家具…都盡量融入文化創意設計之中,讓居民與游客都可以購買使用,同時也讓整個城鎮的文化氛圍與品牌特色更加明顯。


4.建立品牌與營銷的活動體系。

活動由大而小,可以是品牌層級的大型演藝或主題活動,也可以是營銷層級的小型促銷體驗活動。常見的是配合項目環境與文化主題,打造一場大型的演藝活動。其次也可以根據業主資源、周邊資源以及文化主題,舉辦各種大型節慶活動、藝術文化活動或商業會展活動、音樂季活動…,這些活動對于旅游、產業、居民,都極為重要。而所有活動所需的空間配置,應該與整個項目的生活、旅游的規劃相一致。


5.將核心文旅項目的與城市綜合體進行全面的結合。

以城鎮作為品牌而不僅以文旅園區作為品牌;以城鎮的生態、文化、生產、生活方式…進行品牌打造。因此,在設計層面,文化調性就應該涵蓋整個項目建設而不只是旅游景點。


6.細節的掌握。

不論是運營的服務或品牌的營銷,包括從前期到開業,所有細節的掌握決定了游客、居民、工作者的感受,也決定了品牌的成敗。而細節的琢磨無疑是在規劃設計時間就展開了。

 

最后,由于文旅是目前城市綜合開發體經常關注的重點,就以旅游開發的方向作結尾吧!


在旅游開發中,“思路、體系和細節”是決定項目成敗的三駕馬車。“思路”決定旅游的差異化定位,“體系”用于系統化解決功能需求,而“細節”決定了項目品質的高低。


旅游項目在很多情況下即是一個一個細節的集合體,在旅游這樣只有第一、第二,沒有第三的行業之中,建筑外觀美感度、設施環境融合度、服務功能完備度等細節常決定項目的成敗。當前的旅游規劃過多強調“概念第一”、“內容為王”,往往忽略了細節的設計,進而帶來細節實施的混亂,實是令人遺憾!


至于文化與旅游、城市的結合面上,我想特別強調,由于文、旅的結合讓許多業主誤以為文化只用于旅游,但作為城市規劃設計者,都應當明白,文化絕不僅可用于旅游,更應涵蓋整個城市生活。只有城市生活有了文化,文化旅游就不再局限于景點而是體驗整個城市的文化生活了。

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